GASTOS DEDUCIBLES EN LOS INMUEBLES ARRENDADOS

 

Cuando se tiene un inmueble arrendado hay que tener claro que gastos puedo deducirme para pagar menos en mi declaración de Renta.

Un tema interesante es que los gastos de conservación y reparación en una vivienda que todavía no está alquilada, pero que está en expectativas de alquiler, son deducibles de los rendimientos del capital inmobiliario.

Así dice una consulta vinculante de la Dirección General de Tributos, de fecha 11 de diciembre de 2018 (V3146/2018), que viene a establecer que los gastos incurridos previamente al alquiler de una vivienda como pueden ser, el cambio de aparato de aire acondicionado y caldera, acuchillado del suelo y pintura del inmueble tendrán la consideración de gasto deducible de acuerdo con el art. 13 del RD 439/2007 IRPF.

Según este artículo, tendrán la consideración de gasto deducible para la determinación del rendimiento neto del capital inmobiliario todos los gastos necesarios para su obtención. En particular:

• Los intereses de los capitales ajenos invertidos en la adquisición o mejora del bien, derecho o facultad de uso o disfrute del que procedan los rendimientos, y demás gastos de financiación, así como los gastos de reparación y conservación.

A estos efectos, tendrán la consideración de gastos de reparación y conservación:

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• Los efectuados regularmente con la finalidad de mantener el uso normal de los bienes materiales, como el pintado, revoco o arreglo de instalaciones.
• Los de sustitución de elementos, como instalaciones de calefacción, ascensor, puertas de seguridad u otros.

No serán deducibles por este concepto las cantidades destinadas a ampliación o mejora.

El importe total a deducir por estos gastos no podrá exceder, para cada bien o derecho, de la cuantía de los rendimientos íntegros obtenidos.

El exceso se podrá deducir en los cuatro años siguientes, sin que pueda exceder, conjuntamente con los gastos por estos mismos conceptos correspondientes a cada uno de estos años, de la cuantía de los rendimientos íntegros obtenidos en cada uno de los mismos, para cada bien o derecho.

• Los tributos y recargos no estatales, así como las tasas y recargos estatales, cualquiera que sea su denominación, siempre que incidan sobre los rendimientos computados o sobre los bienes o derechos productores de los mismos y no tengan carácter sancionador.
• Las cantidades devengadas por terceros en contraprestación directa o indirecta o como consecuencia de servicios personales, tales como los de administración, vigilancia, portería o similares.
• Los ocasionados por la formalización del arrendamiento, subarriendo, cesión o constitución de derechos y los de defensa de carácter jurídico relativos a los bienes, derechos o rendimientos.
• Los saldos de dudoso cobro siempre que esta circunstancia quede suficientemente justificada. Se entenderá cumplido este requisito:
1. Cuando el deudor se halle en situación de concurso.
2. Cuando entre el momento de la primera gestión de cobro realizada por el contribuyente y el de la finalización del período impositivo hubiesen transcurrido más de seis meses (tres meses para los ejercicios 2020 y 2021), y no se hubiese producido una renovación de crédito.

El Real Decreto-Ley 35/2020, de medidas urgentes de apoyo al sector turístico, la hostelería y el comercio reduce para 2020 y 2021 de seis a tres meses el plazo para que las cantidades adeudadas por los arrendatarios se consideren saldo de dudoso cobro y puedan deducirse de los rendimientos íntegros. Se entenderá cumplido este requisito cuando entre el momento de la primera gestión de cobro realizada por el contribuyente y el de la finalización del período impositivo hubiesen transcurrido más de tres meses, y no se hubiera producido una renovación de crédito.

• El importe de las primas de contratos de seguro, bien sean de responsabilidad civil, incendio, robo, rotura de cristales u otros de naturaleza análoga, sobre los bienes o derechos productores de los rendimientos.
• Las cantidades destinadas a servicios o suministros.
• Las cantidades destinadas a la amortización del inmueble. Tratándose de inmuebles, se entiende que la amortización cumple el requisito de efectividad si no excede del resultado de aplicar el 3 por 100 sobre el mayor de los siguientes valores:
• El coste de adquisición satisfecho (sin incluir el valor del suelo).
• El valor catastral (sin incluir el valor del suelo)

Cuando no se conozca el valor del suelo, éste se calculará prorrateando el coste de adquisición satisfecho entre los valores catastrales del suelo y de la construcción de cada año.

Ahora bien, la deducibilidad de los gastos anteriores al arrendamiento está condicionada a la obtención de unos ingresos. Por ello, en el caso de que la vivienda no esté alquilada, sino en expectativas de alquiler, se hace necesaria la existencia de una correlación entre los gastos de conservación y reparación, y los ingresos derivados del posterior arrendamiento de la vivienda.